Clara et Emma détiennent chacune un appartement qui est mis en location.

C'est identiquement le même bien. avec le même revenu cadastral.

et elles perçoivent le même loyer (750 € par mois - 9.000 € par an).

Et pourtant… elles n'ont pas du tout la même chose "net en poche".

Pourquoi ?

Parce qu’elles ne louent pas au même type de locataire.

🏠 Emma loue à un particulier

On entend souvent :

“Louer à un particulier, ce n’est pas taxé.”

Ce n’est pas correct. Les loyers sont des revenus immobiliers et sont tous taxés, peu importe le locataire. La base imposable est, par contre, déterminée différemment. Emma, qui loue à un particulier, sera taxée sur :

Le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Concrètement :

Base imposable = RC indexé + majoration de 40% = 2.285 € C’est le montant qui est ajouté à ses autres revenus et qui est taxé.

Et avant 2025, elle pouvait en déduire les intérêts payés pour le crédit.

🏢 Clara loue à un professionnel

Le calcul de la base imposable change complètement. L’administration part des loyers réellement perçus et applique une déduction de frais forfaitaires (40% avec un plafond). Concrètement :

Base imposable = Loyers - déduction de frais forfaitaires de 40% = 6.270 €

C'est le montant qui est ajouté à ses autres revenus et qui est taxé.

Avant 2025, elle pouvait aussi en déduire les intérêts payés pour le crédit.

💸 Le net poche

Clara et Emma sont dirigeantes d'entreprise et se rémunèrent 50.000 € bruts par an.

Chaque euro supplémentaire de revenu est taxé à environ 45% + additionnels communaux, soit +/- 48,6%.

Emma

• Montant taxé : 2.285 €
• Impôt : ± 1.110 €

👉 Elle a environ 7.890 € nets en poche

Clara

• Montant taxé : 6.270 €
• Impôt : ± 3.050 €

👉 Elle a environ 5.950 € nets en poche

Clara "perd" donc 1.940 € par an en louant au même loyer qu'Emma.

🧮 La vraie question

Si je loue à un professionnel, quel loyer dois-je fixer pour ne pas y perdre ?

Pour compenser l'imposition plus lourde, Clara doit demander : Environ 1.125 € par mois à la place des 750 € par mois. Chaque situation doit s'analyser individuellement mais dans notre exemple, ces 375 € de plus par mois représentent un loyer de +/- 150% pour atteindre un montant net en poche équivalent.

⚠️ Et depuis 2025…

Le raisonnement devient encore plus important.

Les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles comme avant.

Résultat :

• moins de déduction
• plus d’impôt
• un écart encore plus marqué

⚖️ La réalité du terrain

La fiscalité ne fait pas tout.

Un professionnel acceptera souvent un loyer plus élevé (car il le déduit), mais peut présenter un risque différent. Un particulier est plus protégé par la loi, ce qui peut compliquer certaines situations.

Et surtout : on ne peut pas toujours louer un bien à usage professionnel (urbanisme, affectation, règles communales…)

🤩 Notre conseil

Ce type de décision ne se prend pas “au feeling”.

Deux situations qui semblent identiques peuvent produire des résultats très différents.

Avant de fixer votre loyer ou de choisir votre locataire, il est essentiel de raisonner correctement.

Nous pouvons vous accompagner pour :

• simuler votre situation
• comparer plusieurs scénarios
• intégrer cela dans votre stratégie patrimoniale globale (ABBOVE)

En immobilier, ce n’est pas le bien qui fait la différence… c’est l’usage que vous en faites.