Dimanche 19 mai 2024
Jamel Debbouze (Numérobis) dans Astérix et Obélix : Mission Cléopâtre ↓
« Convoque tous les ouvriers que tu pourras trouver… Fais creuser les fondations là-bas… Là, près du palmier, on fera une grande allée avec plein de statues qu'on appellera La grande allée avec plein de statues… Et là-bas, les jardins, avec des oliviers, des orangeades, des saules pleureurs, des soles meunières… Bref. Et là-bas, le palais ! Luxuriant, magnifique, chamarré avec une grande cour où il y aura plein de danseuses qui pourront danser… Et juste là, un petit géranium !
Ouais, ça va être bien, ça va être très bien même…
Bon, bien sûr, il faut imaginer ! »
Quand on investit, il vaut mieux penser avant qu'après : vaut-il mieux investir dans l'immobilier en personne physique ou via une société ?
Décryptons ensemble les mécanismes qui poussent à l'investissement par le biais d'une société et comparons la taxation (investissement en Belgique).
🤸♀️ Quels impôts en personne physique ?
Vous allez devoir payer le précompte immobilier chaque année mais en plus, vous serez imposé sur les loyers perçus (contrairement à la croyance populaire).
Si votre locataire est un particulier, vous serez taxé sur le revenu cadastral majoré de 40%. La taxation se fait au taux progressif par tranche (jusque 50%).
Si votre locataire est une entreprise, vous serez taxé sur les loyers perçus diminués de 40%. La taxation se fait au taux progressif par tranche. C'est, en général, moins intéressant d'avoir un locataire professionnel.
Vous ne pourrez pas déduire de travaux, ni d'amortissement.
💼 Quels impôts en société ?
Au niveau du précompte immobilier, il n'y a pas de différence.
Au sujet des loyers, peu importe la qualité du locataire, les loyers seront repris dans la base taxable de la société et imposés au taux de 25% (20% dans certains cas).
La base taxable sera toutefois diminuée des amortissements actés sur l'immeuble, sur les travaux et sur toutes les charges de la société (entretien, intérêts, etc.). Il arrive souvent que la société ne paie pas d'impôts durant l'amortissement (20 ans ou 33 ans suivant si l'immeuble est neuf ou non).
Concernant la TVA, peu importe votre statut, il n'y a aucun impact (on ne récupère pas plus de TVA en investissant en société qu'en personne physique).
🈂️ Et les frais ?
Si votre société n'a pas d'autre activité, il faut déduire de votre rendement les frais liés à la société (les frais de comptabilité ou de dépôt des comptes par exemple).
💼 Et quand je revends ?
Les plus-values sur la revente de biens immobiliers, réalisées en personne physique, faites dans le cadre d'une gestion en bon père de famille, pour des biens détenus depuis plus de 5 ans, sont exonérées.
En société par contre, elles sont imposées.
💭 C'est toujours plus facile avec un exemple
La SRL Docteur Lustucru a acheté un appartement à 100.000 €.
Elle l'a loué durant 20 ans et a donc déduit durant 20 ans des amortissements.
L'appartement (complètement amorti) est revendu pour 200.000 €.
Elle va payer 200.000 € * 25% = 50.000 € d'impôts des sociétés.
💫 Étaler ma plus-value ?
Il existe néanmoins un "truc" : le mécanisme du "remploi" ou "taxation étalée". Accrochez-vous, ce n'est pas évident à saisir mais c'est très sympathique à utiliser si vous investissez en société.
Si votre société réalise une plus-value, elle peut, si elle réinvestit le prix obtenu, éviter la taxation immédiate décrite plus haut. Elle sera taxée progressivement au rythme des amortissements actés sur le bien acquis en remploi.
L'impact peut être relativement énorme : si vous réinvestissez dans un immeuble, vous allez étaler le paiement de votre plus-value sur 20 ans. 1€ maintenant n'équivaut pas à 1€ dans 20 ans.
💭 Reprenons notre exemple
La SRL Docteur Lustucru décide de réinvestir les 200.000 € perçus.
Elle achète 2 autres appartements.
Elle va étaler les 50.000 € d'impôts de la plus-value dégagée ci-dessus sur la durée de l'amortissement de ces deux appartements nouvellement acquis.
Elle va payer 50.000 € / 20 ans = 2.500 € par an d'impôts.
⚠ Attention : bien sûr, il y a des conditions à respecter.
Cela rend la taxation pratiquement indolore mais cela pousse à réinvestir les sommes dégagées. #pourunefoisqu'ilsfontuntrucbienpensé
🏦 Et le financement ?
Pour souscrire un nouveau crédit, vous allez devoir prouver votre capacité de remboursement.
En personne physique, si cela nécessite d'augmenter votre rémunération, vous devez tenir compte du précompte et des cotisations sociales complémentaires.
En société, vous aurez l'avantage "d'investir avec l'argent de la société".
1€ de votre société, c'est 1€ qui ne devra pas être déboursé de votre poche privée. On vous rappelle que le taux à l'impôt des sociétés est de 25% (20% dans certains cas).
Pour un indépendant, il est fréquent qu'investir en société permette d'investir "plus" ou "plus vite" qu'en personne physique.
⚠ Attention : la banque analysera d'autres facteurs avant de vous octroyer le crédit.
👌Notre conseil
Tout dépend de votre situation et de vos intentions.
Acheter un second bien immobilier en personne physique peut aussi, par exemple, vous faire perdre la réduction d'impôts du chèque habitat de votre habitation.
Investir en société a également de nombreux avantages dans le cadre d'une planification successorale : il est toujours plus facile (et souvent moins coûteux si planifié à l'avance) de transmettre des actions à ses enfants plutôt que des immeubles.
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