Dimanche 1er juin 2025
Vous investissez dans l’immobilier ?
Vous vous demandez comment le fisc va se servir ?
En Belgique, vous serez taxé à chaque étape : à l’acquisition, pendant que vous détenez le bien, sur les revenus générés… Et même à la revente ou à la transmission. La fiscalité immobilière n’est pas une mince affaire 😅
👉 Dans cet article, nous allons vous expliquer :
- Ce que vous payez selon le profil du locataire
- Les limites (souvent ignorées) de déduction
- Ce qui change si vous passez par une société
📢 La base
Pour déterminer le régime de taxation, vous devez considérer :
1️⃣ L'investisseur est-il une personne physique ou une société ?
2️⃣ Le locataire est-il un particulier ou un professionnel ?
💭 Nous allons comparer différentes situations avec cet exemple :
Un immeuble loué 1.300 € / mois ;
Dont le revenu cadastral non indexé s'élève à 1.000 €.
! Nous n'aborderons pas le cas où la location d'immeubles est votre activité professionnelle !
👨💼 Vous investissez en personne physique
La taxation se fera à l'impôt des personnes physiques. Ces revenus seront donc globalisés avec vos autres revenus (notamment vos revenus professionnels).
👉 Vous louez à un particulier pour son habitation propre
Vous serez taxés sur le Revenu Cadastral indexé majoré de 40 %.
Aucuns frais ne peuvent être déduits.
! Jusqu'à présent vous pouviez déduire les intérêts mais cela va être supprimé !
Base imposable : 3.142,44 € (1.000 € RC * 2,2446 indexation * 140 %)
Impôt à payer : 1.705 € (si vos autres revenus occupent déjà les basses tranches)
👉 Vous louez à un professionnel
Si l'immeuble est loué à un indépendant ou à une société, qui l'affecte à son activité professionnelle et déduit les loyers payés :
Vous serez taxés sur les loyers perçus
mais vous allez pouvoir déduire 40 % de charges forfaitaires
(max 2/3 du RC non indexé revalorisé)
Base imposable : 11.846,67 € (1.300 € * 12 - 1.000 € RC * 2/3 * 5,63 reval.)
Impôt à payer : 6.427 € (si vos autres revenus occupent déjà les basses tranches)
👉 Vous louez comme résidence de vacances
Voir notre précédente newsletter.
🏭 Vous investissez en société
Peu importe l'activité principale ou l'objet de votre société, la taxation se fera à l'impôt des sociétés. Il n'y a pas non plus d'impact de qui loue le bien.
Il est important de ne pas oublier que votre société, investit avec de l'argent taxé à 20 ou 25%, contrairement à la personne physique.
Vous serez taxés sur les loyers perçus
mais vous allez pouvoir déduire tout ce qui est lié à l'immeuble
(intérêts, amortissement, précompte immobilier, etc.)
Base imposable : 15.600 € (1.300 € * 12 et si pas de charges déduites)
Impôt à payer : 3.900 € (15.600 € * 25 % si vous n'avez pas droit au taux réduit de 20 %)
💸 Le précompte immobilier
En tant que propriétaire, vous devez supporter, chaque année, le précompte immobilier. Aucune différence entre une personne physique et une société.
Attention, fausse croyance : le montant du précompte immobilier n'équivaut pas au montant du RC. Ce dernier sert par contre de base pour son calcul.
Tout dépend ensuite de la Province et de la Commune du bien.
Cet impôt a déjà été expliqué dans une précédente newsletter.
Si notre immeuble est situé à Liège :
Le précompte immobilier sera, pour 2025, de 1.358 €.
📈 La plus-value en cas de revente
Il faut aussi penser aux impacts de la revente de l’immeuble.
En personne physique, la plus-value n’est en principe pas taxée si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans.
Pour une société, la plus-value sera imposable à l’impôt des sociétés (20 ou 25 %). La plus-value = Prix de vente – Valeur comptable nette (amortie).
Plus vous avez amorti le bien, plus la plus-value taxable sera importante...
🎯 Nos conseils
La fiscalité peut influencer vos décisions mais ne doit en aucun cas être la seule variable à considérer.
Investir dans l'immobilier découle en effet sur d'autres problématiques telles que la gestion et la transmission de votre patrimoine, notamment en cas de donation ou de succession.
Nous ne répétons sans cesse qu'avant de poser des actes, il vaut mieux se renseigner et se faire conseiller.
Vous ne savez pas quel bail signer ni dans quelle structure loger votre bien ? Contactez-nous, nous simulerons la fiscalité selon les scénarios possibles.
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