Dimanche 12 octobre 2025
Emma 👩🏻et Clara 👩 sont amies.
Elles ont toutes les deux un projet immobilier similaire mais…
Emma va acheter son bien en Personne Physique.
Clara va l'acheter via une Société.
Analysons ensemble, après 20 ans, le résultat fiscal et financier.
🧱 Le projet
Un immeuble avec 3 appartements résidentiels
Prix d'acquisition : 1.000.000 €
Droits, frais et honoraires : 150.000 €
Aucuns travaux à prévoir
Elles investissent donc chacune de leur côté 1.150.000 €.
Apport propre : 350.000 €
Crédit bancaire : 800.000 € en 20 ans à un taux de 3,5%
Elles financent donc +/- 30% sur fonds propres.
Chaque appartement sera donné en location 950 €/mois → 34.200 €/an
Frais (précompte, assurance, entretien), il faut prévoir 5.000 €/an
Revenu cadastral indexé : 3.000 €
Le rendement de l'immeuble est donc estimé à +/- 2,5% (29.200/1.150.000*100)
👩🏻 Emma veut du simple, du concret
Quand Clara parle "d’amortissements” et de “réserves de liquidation”,
Emma veut "un truc simple" et achète donc en personne physique.
L'impôt sur ce type de revenu est modéré et forfaitaire, il est basé sur le Revenu Cadastral indexé +40%. C'est uniquement si elle loue à des particuliers.
Clara paiera, dans sa déclaration fiscale, maximum 2.275 € par an.
Pour rappel, cela rapporte 29.200 € par an.
La Belgique reste un "paradis fiscal" à ce niveau.
Jusqu'il y a peu, elle aurait pu déduire ses intérêts bancaires et encore diminuer, voir supprimer l'impôt à payer.
👩 Clara adore tout planifier
“Si j’achète via ma société, je peux amortir, déduire mes frais, et surtout, plus facilement réinvestir. C’est plus intelligent.”
Résultat :
Grâce aux amortissements, elle ne paie pas d'impôts sur ses loyers.
Mais elle a plus de charges (comptable, etc.).
Clara pense long terme. Son mantra ? “Je construis une machine patrimoniale.”
🤝 Elles revendent leur immeuble
Après 20 ans, elles revendent chacune leur immeuble pour 1.350.000 €.
En personne physique, les plus-values de ce type sont exonérées.
Emma ne paiera donc aucun impôt. #paradis
En société, la plus value sera calculée sur la valeur de l'immeuble déduite des amortissements actés... La société de Clara pourra tout de même imputer les pertes des années antérieures mais nous estimons son impôt à +/- 75.000 € !
⚖️ Comparaison
Les deux amies se retrouvent autour d’un café et comparent ☕️
Emma (en personne physique) :
2.275 € par an d'impôts sur ses loyers durant 20 ans = 45.500 €
Aucun impôt sur sa plus-value.
Clara (en société) :
Aucun impôt sur ses loyers durant 20 ans.
Estimation imposition sur sa plus-value = 75.000 €
Et il faut encore rajouter de l'impôt pour "sortir" la plus-value de sa société.
Sans compter ses frais comptables et autres.
La rentabilité semble clairement à l'avantage d'Emma.
🧩 Quand on ajoute d'autres facteurs…
L’analyse purement chiffrée oublie plusieurs réalités :
1️⃣ Le réinvestissement
Clara peut réinvestir directement dans sa société. Elle peut même, dans certains cas, étaler la taxation de sa plus-value sur une durée très longue.
2️⃣ Investir avec du brut
Emma a d'autres activités. Grâce à sa société, elle peut investir son cash sans passer par la case impôts personnels.
3️⃣ La transmission
Grâce à sa société, Clara peut optimiser fiscalement et pratiquement la transmission de son patrimoine.
4️⃣ Conserver l'immeuble
La différence est principalement au niveau de la plus-value. Il faut que le régime actuel se maintienne mais aussi que votre réelle intention soit de revendre à terme.
5️⃣ Détenir à plusieurs
Une société permet de gérer de nombreux aspects lorsque le bien est détenu par plusieurs personnes et/ou par différents membres de la famille.
6️⃣ Les droits d'enregistrement réduits
Pour avoir accès aux droits d'enregistrement réduits (3%) de la Région wallonne sur son habitation, il ne faut pas encore détenir de bien immobilier. Détenir un bien ou une partie d'un bien d'investissement en société permet de rester "vierge".
Ces éléments changent toute l'analyse.
👀 Notre Conseil
Aucune des deux amies n’a fait d’erreur.
Elles ont simplement choisi deux stratégies différentes.
Tout dépend de votre contexte et de vos objectifs.
Avant de signer, simulons ensemble votre investissement.
Parce qu’en fiscalité immobilière, le bon choix, c’est celui qui correspond à votre histoire.
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Le premier rendez-vous est toujours gratuit. Toujours utile.