Mercredi 10 décembre 2025,

Max arrive chez son comptable avec un sourire confiant :

“J’ai entendu qu’on pouvait acheter sa maison via sa société.
Ce serait fiscalement intéressant, non ?”

Le comptable referme calmement son ordinateur, et dit :

“Max, dans ton cas ce serait une énorme erreur.”

Max se fige. Il s’apprête à découvrir un piège que beaucoup ne voient qu’une fois qu’il est trop tard.

Une séduisante fausse bonne idée

Sur papier, tout semble parfait :

• La société va payer l’emprunt.
• Elle va pouvoir déduire la maison, les travaux et les frais.
• Donc elle paiera moins d’impôts.
• Et le fisc comprendra si je justifie bien.
• Un copain m'a dit qu'il l'avait fait.

La réalité ?
Acheter son habitation avec une société, c’est ouvrir simultanément un piège fiscal, juridique et patrimonial. 

Il faut déconstruire ça, point par point.

ATN : payer des impôts pour habiter la maison

Le comptable griffonne un chiffre sur une feuille :

     “Si la maison appartient à ta société, tu seras taxé chaque année pour le fait d’y vivre.”

L'administration fiscale va considérer que tu bénéficies d'un avantage de toute nature (ATN) et il va te taxer dessus :

• Calculé sur le revenu cadastral et indexé chaque année
• Aucun moyen d’y échapper

Vous allez donc payer des impôts et des cotisations sociales pour vivre dans la maison financée par sa propre société.

Et le plus violent ?

Ils peuvent décider de modifier le calcul de l'ATN (à la hausse).

Droits d'enregistrement : pas de taux réduit

Le comptable regarde Max :

     “Tu vas perdre le bénéfice du taux à 3% à l’acquisition.”

En Région wallonne, un particulier peut acheter sa résidence principale avec des droits d'enregistrement réduits à 3% (s'il remplit les conditions d'octroi et de maintien).  Une société, jamais.

Pour une maison de 500.000 € :

• Personne physique → 3 % = 15.000 €
• Société → 12,5 % = 62.500 €

Perte dès l'acquisition : 47.500 €

Plus-value : l’impôt à la revente

Le comptable poursuit :

Si la société revend

→ La plus-value sera taxée à 25% dans la société
→ Et il faudra encore "sortir" les fonds de la société (dividende ou constitution d'une réserve de liquidation et puis, si c'est possible, liquidation).

Si tu rachètes la maison à ta propre société

→ droits d’enregistrement à repayer
→ risque d’abus fiscal si le prix est sous-estimé
→ financement en privé à trouver (+ de contraintes si âge mûr : accès, taux, assurance solde restant dû, etc.)

Max souffle : “Donc je vais devoir payer pour récupérer la maison dans laquelle je vis avec ma famille depuis des années ? ”

Exactement.

Entrer dans la société est simple.
En sortir est très cher.

Impôts : risque de rejet de la déduction

Le comptable reprend d’un ton posé :

     “Tu n'arriveras pas à justifier que cela permet à la société de s'enrichir”.

En cas de contrôle, l’administration fiscale rejettera la déduction.
Mais elle maintiendra l’ATN.
Double peine.

Mettre une maison d’habitation en société est maintenant presque toujours considéré comme un abus fiscal avec un risque de requalification.

TVA : aucune récupération

Max tente une dernière cartouche :

     “Et la TVA ? Je peux la récupérer si je fais des travaux ?”

Le comptable sourit : “Non. Absolument pas.”

La maison ne génère pas d’activité TVA, avec pour conséquence que :

• La TVA est non récupérable sur l’achat
• La TVA est non récupérable sur les travaux.

Vie privée : exposition du patrimoine

Le comptable se met à parler plus doucement :

     “En cas de difficultés, la maison pourrait devenir saisissable par les créanciers de la société.”

La perte de la séparation entre vie privée et vie professionnelle entraîne :

• Perte de protection patrimoniale
• Instabilité en cas de séparation du couple
• Complications en cas de succession
• Difficultés de financement

Pension : Le piège

Max pose LA question que tous les dirigeants finissent par poser :

     “Et à ma pension… je récupère simplement ma maison, non ?”

Le comptable répond fermement :

     “Non, Max. Et c’est là que les problèmes deviennent sérieux.”

Vous continuerez à payer un ATN

Vous ne pourrez pas sortir la maison sans payer très lourd

Vous ne pourrez pas liquider votre société

Certains dirigeants restent prisonniers de leur propre maison jusqu’à la fin de leur vie active et lèguent la "bombe" à leurs enfants.

Succession : perte de l’abattement

Le comptable ajoute, plus grave :

     “Et si tu décèdes, tes héritiers perdent l’avantage fiscal.”

En Région wallonne, une maison détenue en personne physique bénéficie d’un abattement important en droits de succession.

Mais si la maison appartient à la société ?

Vos héritiers ne reçoivent plus une maison… mais des actions.

Conséquence : Perte de l'abattement et du régime favorable pour la "maison familiale". Fiscalement, c’est un actif professionnel, pas une résidence familiale.

Quelques nuances : des exceptions existent

Le comptable tempère :

     “Attention Max, il y a des cas où une partie de la maison peut entrer dans une logique professionnelle.”

Par exemple :

• Louer à sa société une ou plusieurs pièces réellement professionnelles
  (bureau, local de consultation, espace de stockage) avec un loyer raisonnable et bien documenté.
• Lorsque l’activité fait partie intégrante du domicile
  (ex. cabinet médical à domicile).
  Là, il faut pousser la réflexion plus loin et d'autres montages existent.

Mais ce sont des situations spécifiques et chaque cas doit être analysé individuellement.

Conclusion

Max aurait pu commettre une erreur.

On ne protège pas sa famille en exposant sa maison.
Ce qu’on met dans la société, c’est l’activité professionnelle.
Jamais la vie privée.

Il existe une stratégie pour chaque moment de la vie d’un dirigeant.

Et si vous avez déjà acheté votre habitation dans une société ?
Alors il est peut-être temps d’en discuter