Samedi 20 Décembre 2025

Emma arrive chez son Expert Fiscal avec une idée qui lui semble évidente :

“J’ai acheté un immeuble via ma SRL il y a 7 ans.
Aujourd’hui, je souhaite le récupérer à titre privé.
Comme c’est ma société, je suppose que je peux le reprendre sans payer de droits ?”

Son Expert Fiscal prend une inspiration.

“Emma… c’est exactement l’inverse.”

Emma va découvrir l’un des mécanismes les plus méconnus du droit d’enregistrement.

La fausse évidence : “ma société, c’est moi”

Beaucoup d’indépendants pensent la même chose qu’Emma :

la société a déjà payé 12,5 % lors de l’achat,

ils sont l’unique actionnaire,

l’immeuble a été financé par leurs efforts.

Mais la société a une personnalité juridique distincte.
Et sortir un immeuble = une vente → donc 12,5 % de droits d'enregistrement.
Même si vous êtes seul actionnaire.

Pour un immeuble de 1.000.000 € :
➜ 125.000 € de droits d'enregistrement à payer.

Le fameux taux de 1 % : mythe ou réalité ?

Léo dit à Emma :

“Moi j’ai sorti un immeuble en payant seulement 1% de droits !”
Emma espère être dans le même cas.

Mais ce régime favorable exige 3 conditions cumulatives :

La société doit être une société de personnes (SRL, SNC, etc.).
L'immeuble doit être attribué à un actionnaire qui était déjà actionnaire au moment de l'acquisition de l'immeuble par la société ;
L'immeuble doit avoir été attribué suite à la liquidation de la société ou suite à une réduction de capital en nature.

Pour un immeuble d’1 million € :
➜ 12.500 € à payer (vs. 125.000 €), soit une différence de 112.500 €.

Si des rénovations majeures ont été opérées (nécessitant un permis d’urbanisme) → risque de refus.

Max surenchérit : 

“Encore mieux ... Moi j’ai sorti un immeuble pour 50 € !”
Emma se dit que c'est trop beau pour être vrai. 

En fait, lorsqu’une société unipersonnelle (une société avec un seul actionnaire) sort un immeuble, le droit de 1 % ne s’applique pas. À la place, un droit fixe de 50 € est dû.

Toutefois, en cas de contrôle de l'Administration fiscale, cette dernière pourrait décider d'appliquer rétroactivement le droit de 1 %, entraînant ainsi un redressement fiscal.

Le cas d’Emma : pourquoi ça ne fonctionne pas

Emma veut garder sa SRL, continuer son activité, et sortir l’immeuble sans liquider.

Impossible.

Dans son cas, aucune des 3 conditions n’est remplie.
Elle retombe automatiquement dans le taux de 12,5 %.

La fausse solution : la scission “magique”

Emma entend parler d’un montage :

• Scinder le pôle immobilier vers une nouvelle société,
• Liquider la nouvelle société,
• Récupérer l’immeuble à 1 %.

Son Expert Fiscal l’arrête immédiatement :

“Ce type de montage est aujourd’hui systématiquement considéré comme un abus fiscal.”

Pourquoi ?
Parce que l’objectif est trop clairement d’éviter l’impôt → impossible à défendre.

Et si Emma était en SA ?

Une SA ne peut jamais bénéficier du régime de faveur.

Même en cas de liquidation ou de réduction de capital en nature.

Transformer la SA en SRL “juste avant” ?
➜ Là encore : risque d’abus fiscal.
➜ Il faudrait le faire plusieurs années avant pour espérer un niveau de sécurité raisonnable.

Conclusion

Sortir un immeuble d’une société est une opération technique, souvent coûteuse, toujours délicate.

Pour Emma, deux options existent :

La revente → sûre, mais 12,5 %.

La liquidation ou la réduction de capital en nature → sûre, et les droits à payer varient : 

Si on prend un risque plus élevé, droit fixe de 50 €.

Si on veut être plus prudent, 1 %, mais là encore, ce n’est pas toujours possible (notamment en cas de rénovations majeures).

Entrer un immeuble dans une société est simple.
En sortir, c’est tout le contraire.

Nous pouvons vous aider à analyser votre situation, identifier les risques et structurer l’opération de manière sécurisée.