Dimanche 23 juin 2024
Le Belge a une brique dans le ventre. 🏠
On entend régulièrement que l’immobilier est l’investissement le plus rentable.
Beaucoup se demandent comment mesurer et vérifier cela, surtout avec la montée des taux hypothécaires – de l'ordre de 4% pour un crédit à taux fixe sur 20 ans actuellement.
💼 La base
Pour faire un choix éclairé (optimisé), il est nécessaire d’évaluer le rendement espéré de son investissement. Vous pourrez ainsi décider si vous placez vos économies dans un bon d'État ou dans l'achat d'un appartement à La Panne.
En matière d’immobilier, les facteurs qui influencent le rendement sont nombreux : le prix d’achat, la localisation, le coût du crédit s’il y en a un, l’état de l’immeuble, le type de locataires, le taux d’occupation… Le rendement dépend donc fortement du bien que vous achetez.
Pour estimer ce que votre investissement vous rapportera, procédons par étapes.
☝ D'abord, estimons le rendement brut
Rendement brut (en %) = Loyers annuels divisés par le prix d'achat total * 100
Par prix d'achat total nous entendons : le prix de vente + les frais accessoires (TVA, droits d'enregistrement, etc.) + les éventuels travaux de rénovation.
💬 Notre exemple
En 2016, Maxime achète un appartement à rénover dans le centre de Liège :
- Prix d'achat : 140.000 €
- Droits et frais de notaire : 21.500 €
- Travaux : 25.000 € TVAC
-
Loyer : 935 € / mois, soit 11.220 € / an.
Maxime tient compte d'un éventuel vide locatif de 10%. #mauvaispayeur.
➡ Le rendement brut s'élève donc à :
(11.220 x 90%) / (140.000 + 21.500 + 25.000) = 5,41%
✌ Ensuite, affinons pour obtenir le rendement net
Le rendement net correspond au rendement brut duquel sont déduits des frais, charges et impôts liés à l'immeuble, qui ne peuvent pas être facturés au locataire.
➡ Il n’y a pas de formule toute faite, cela dépend d’une série de paramètres qui dépendent de votre bien et de vous.
Soyez attentifs aux éléments suivants :
- Le précompte immobilier
- La taxation des revenus immobiliers (notre newsletter sur le sujet ici)
- L'assurance incendie du propriétaire
- Les frais d’entretien et de maintenance à charge du bailleur.
💬 Reprenons notre exemple avec Maxime
- Précompte immobilier à payer en 2024 : 1.317 €
- Taxation des revenus immobiliers : 921,5 €
- Assurance : 500 € / an
- Entretien : 850 € / an
➡ Charges supplémentaires : 3.588,5€/an
➡ Rendement net : (11.220 x 90%) - 3.588,5 / (140.000 + 21.500 + 25.000) = 3,49%
💘 Et la plus-value ?
Le rendement net calculé ci-dessus reflète le rendement locatif d’un bien immobilier acheté sur fonds propres, sans tenir compte de la valeur de revente du bien.
Cette appréciation de valeur est souvent difficile à estimer pour un bien immobilier car elle dépend du bien et de sa localisation.
👉 De 2013 à 2023, la plus-value réalisée sur un appartement en Wallonie s’est élevée en moyenne à 3,3% par an (source : Statbel)
🤡 Et mon crédit ?
Il est fréquent d’avoir recours à un crédit afin de limiter l’apport en capital d’un investissement immobilier. Si le rendement attendu sur le bien acquis est plus élevé que l’intérêt payé sur crédit, ce dernier a un effet multiplicateur sur le rendement de l’investissement. C’est ce qu’on appelle l’effet levier.
🤩 Notre conseil
Comme vous l'avez compris, de nombreux paramètres rentrent en jeu lors du calcul de la rentabilité de votre bien immobilier.
N'oubliez pas non plus de tenir compte des différents risques. Ce n'est pas parce que l'immobilier a toujours augmenté qu'il continuera fortement. #demographie
Nous vous recommandons aussi de rajouter également à votre analyse :
- Le facteur énergie = combien de temps vais-je devoir y consacrer
- Le facteur dodo = vais-je bien en dormir toutes les nuits
- Le facteur temporel = suis-je prêt ou capable d'attendre un long terme
Afin de vous donner un petit coup de pouce, vous trouverez sur Jamy (notre base de connaissances) un modèle qui vous permettra de simuler votre propre situation. Enjoy !
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