Dimanche 04 mai 2025
Julie voulait acheter une maison via sa société.
“On met la maison dans la société, comme ça, on optimise la fiscalité, on amortit, et c’est le top non ? Après tout, c'est ma société !”
👉 C’est souvent l’argument de départ.
Mais #tropbeau pour #êtrevrai
Cinq ans plus tard, Julie paie de l’ATN, ne peut pas revendre librement et son conjoint n’a plus aucun droit.
Derrière cet apparent bon calcul se cachent des réalités bien plus nuancées, tant juridiques que patrimoniales.
Et si, une fois de plus, on levait le nez des chiffres pour regarder plus globalement ? 🙄
💍 Protection du logement familial
Le logement familial bénéficie d'une protection légale importante en Belgique, que le couple soit marié ou en cohabitation légale.
Aucun des partenaires ne peut vendre, hypothéquer ou donner en location le logement familial sans l’accord de l’autre, même si le bien est uniquement à son nom.
Mais cette protection disparaît dès l'instant où le logement appartient à une société. Elle ne qualifie plus de "logement familial" et devient juste un bien de la société, que l’administrateur peut vendre ou hypothéquer sans devoir obtenir l’accord de son partenaire.
⚰️ Droits du conjoint survivant
En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie automatiquement de l’usufruit sur le logement familial et sur les meubles qui le garnissent.
Cette protection ne vaut à nouveau que si le bien appartenait au défunt en personne physique.
Si la maison est en société, elle n’appartient juridiquement pas au défunt. Le partenaire survivant n’a donc plus aucun droit sur le logement, à moins qu'il soit également administrateur de la société.
💸 Taux réduit des droits de vente
Il est possible à certaines conditions d'acheter, en Région wallonne, une maison à un taux de 3 % (contre 12,5 % auparavant). 👉 Nous vous en parlions ici
Lorsqu'une société achète un bien immobilier, le taux de 12,5 % s'appliquera.
💲 Impacts fiscaux à l'IPP et à l'ISOC
Du point de vue des impôts directs, l’habitation dans une société pose plusieurs problèmes concrets :
☝ Les frais doivent être professionnels pour être déduits fiscalement par la société. Cela ne sera donc pas le cas des amortissements de la maison familiale, ni de la nouvelle cuisine équipée et encore moins, des nouvelles peintures.
✌ Le dirigeant qui occupe un immeuble appartenant à sa société est réputé en retirer un avantage personnel. Cet ATN est imposé à l’impôt des personnes physiques, comme un revenu et ce, chaque année.
🤟 Les plus-values sont imposables à l'impôt des sociétés. La plus value sera la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition, déduction faite des amortissements actés. Vous "repayez" donc ce que vous avez déduit.
Au lieu d'une optimisation, c'est s'enfermer dans une double imposition : à l’impôt des personnes physiques d’un côté, à l’impôt des sociétés de l’autre.
C'est également une cage dorée car, une fois pensionné, vous allez, devoir maintenir la société et continuer à payer un ATN à votre société qui n'aura plus d'activité.
💥 Conclusion
Posez donc votre calculatrice.
Une maison n’est pas un investissement comme les autres. C’est le cœur du foyer, le point d’ancrage de tout un équilibre patrimonial et à ce titre, elle mérite d’être protégée, pas optimisée.
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